De fleste udlejere kender formentlig til udfordringen ved at finde det rigtige lejeniveau, når et lejemål skal udlejes. Dette kan være tilfældet både ved udlejning i erhvervsforhold og til privat beboelse. Selvom man mener, at man har fastsat lejen til det rigtige niveau, er der som bekendt en risiko for, at lejeren efterfølgende ønsker at få prøvet, om lejen er fastsat til det rigtige niveau. Dette sker så ved indbringelse af sagen for Huslejenævnet, hvis der er tale om et beboelseslejemål og ellers ved indbringelse af sagen for boligretten, som også behandler sagerne fra Huslejenævnet, hvis en af parterne ikke accepterer afgørelsen derfra.
I en nyere sag fra Østre Landsret var der en særlig problemstilling, som blev afgjort. Sagen vedrørte et beboelseslejemål, og efter Huslejenævnets behandling af sagen blev sagen indbragt for byretten og efterfølgende anket til Østre Landsret. Sagen drejede sig om følgende:
To personer havde lejet en lejlighed hos en udlejer. Den årlige leje var ifølge kontrakten på 189.000 kr. I december måned 2019 anmodede lejerne Huslejenævnet om at tage stilling til, om lejen var for høj. Efter at sagen var indbragt for Huslejenævnet, nedsatte udlejer den årlige leje til 183.000 kr.
Huslejenævnet traf afgørelse i sagen i september måned 2020 og nedsatte den årlige leje til 166.320 kr. svarende til en nedsættelse på ca. 10% i forhold til de 183.000, som lejen altså på dette tidspunkt var blevet nedreguleret til, og svarende til ca. 13% i forhold til de 189.000 kr., som var den oprindeligt aftalte leje. Huslejenævnet begrundede sin afgørelse med, at den årlige leje på 183.000 kr. væsentligt oversteg det lejedes værdi. Huslejenævnets afgørelse blev indbragt for boligretten (byretten), der kom til det samme resultat som Huslejenævnet. Derfra blev sagen dog anket videre til Østre Landsret.
Da Landsretten skulle behandle sagen, var parterne i mellemtiden blevet enige om, at værdien af det omhandlede lejemål svarede til den årlige leje, som Huslejenævnet havde fastsat, altså 166.320 kr. Spørgsmålet var derfor alene, om udlejer havde godtgjort, at den aftalte leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi. Den årlige leje var jo som anført i lejeaftalen oprindelig aftalt til 189.000 kr., men da lejerne havde indbragt sagen for Huslejenævnet, nedsatte udlejer som anført og i øvrigt på eget initiativ den årlige leje til 183.000 kr., og man anførte i samme forbindelse, at lejen herefter ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi. Dette er nemlig afgørende for, om der er grundlag for at regulere lejen.
Landsretten kom frem til, at den væsentlighedsvurdering, der skal foretages, når man sammenligner den gældende leje med den leje, der i øvrigt gælder for tilsvarende lejemål, under alle omstændigheder skulle foretages i forhold til den oprindeligt aftalte leje på 189.000 kr. og altså ikke i forhold til lejen på 183.000 kr., som beløbet var nedsat til efter sagens indbringelse for Huslejenævnet. Begrundelsen herfor var, at udlejer ellers ville have mulighed for at omgå kravet om væsentlighed. Da landsretten i øvrigt var enig i, at udlejer ikke havde godtgjort, at den aftalte årlige leje på 189.000 kr. ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, stadfæstede landsretten den dom, som boligretten havde afsagt.
Af dommen kan det i hvert fald udledes, at udlejers forsøg på at nedreguere lejen, efter at lejerne havde gjort indsigelse, ikke kunne tillægges nogen betydning, fordi det altså blev betragtet som en ”finte” eller en omgåelse. Konklusionen er derfor også, at man bør forsøge at fastlægge det rigtige lejeniveau allerede fra starten, hvis man vil undgå en efterfølgende sag om lejens størrelse, og hvis man i hvert fald vil være sikker på, at en lejer ikke får medhold i sit ønske om at få lejen nedsat.
Jørn Haandbæk Jensen
Advokathuset Nordsjælland